Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji – Kako sigurno kupiti stan u izgradnji?
Ekspanzija kupovine stanova u izgradnji
U poslednjoj deceniji, stanovi u izgradnji postali su popularan izbor za kupce širom Srbije, pre svega zbog atraktivnijih cena u odnosu na gotove nekretnine. Međutim, ova odluka često dolazi sa povećanim rizikom za Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji.
Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji mogući rizici
Investitori često ne pružaju adekvatno obezbeđenje za rizike koje kupovina stana u izgradnji nosi. Ukoliko investitor ne uspe da pribavi upotrebnu dozvolu, a kupac je već isplatio veći deo kupoprodajne cene, kupac može svoja prava potraživati samo sudskim putem, što može biti dugotrajan i neizvestan proces.
Zašto je Vaša pravna zaštita Ključna?
Pravna zaštita je od presudnog značaja kada je u pitanju kupovina nekretnina, a posebno kada se radi o nekretninama u izgradnji. Evo nekoliko razloga zašto je pravna zaštita ključna:
Provera validnosti dokumentacije
Kada kupujete stan u izgradnji, važno je da investitor ima sve potrebne dozvole, projekte i ostalu dokumentaciju. Pravna zaštita uključuje i proveru da li je vlasništvo nad građevinskim zemljištem jasno definisano i bez tereta.
Izrada ugovora o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji
Ugovor o kupoprodaji stana u izgradnji je ključan dokument koji definiše odnos između kupca i investitora. Advokat koji se bavi nekretninama može osigurati da su svi važni elementi pokriveni u ugovoru, uključujući cenu, rokove, obaveze, garancije i sankcije.
Zaštita prava kupca
U slučaju da investitor ne ispuni svoje obaveze, kao što je završetak izgradnje u dogovorenom roku, pravna zaštita može omogućiti kupcu da ostvari svoja prava. To može uključivati povraćaj uplaćenog novca, naknadu štete, ili čak tužbu za raskid ugovora.
Rešavanje sporova
Ukoliko dođe do nesporazuma ili spora između kupca i investitora, pravna zaštita omogućava Vam da se efikasno suočite s tim problemima. Advokat može dati savet o strategiji, pregovarati u Vaše ime, ili Vas zastupati na sudu.
Zaštita od budućih problema
Pravna zaštita nije važna samo tokom procesa kupovine. Pravilno sprovedena pravna zaštita može sprečiti buduće probleme, kao što su nesuglasice u vezi sa vlasništvom, problemi sa komšijama ili problemi sa lokalnim propisima i zakonima.
Ukupno gledano, pravna zaštita je ključna da bi se osigurala sigurna i uspešna kupovina stana u izgradnji. Bez adekvatne pravne zaštite, kupci se mogu suočiti sa velikim rizicima, uključujući gubitak investicije, dugotrajne pravne sporove i stres.
Kako se kupac može adekvatno zaštititi?
Iako ne možemo nabrojati sve moguće rizike, u ovom članku ćemo se baviti onim najvažnijim. Takođe, pokazaćemo na koji pravni način se kupac stana u izgradnji može najbolje zaštititi. Jasno je da kupovina stana u izgradnji donosi određene rizike. Kako bi se osigurao da je Vaša investicija sigurna, evo nekoliko ključnih koraka koje treba preduzeti:
Provera dokumentacije i dozvola za gradnju
Prvi korak u procesu kupovine stana u izgradnji je provera da li investitor ima sve neophodne dozvole za gradnju. Ovo uključuje građevinsku dozvolu tj. Rešenje o građevinskoj dozvoli. Ako ne postoji građevinska dozvola, investitor neće moći da legalno izgradi zgradu.
Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji
Pravilno sročen ugovor o kupoprodaji nekretnine u izgradnji je ključan za zaštitu Vaših interesa. Ugovor treba da sadrži jasne uslove o ceni, načinu i rokovima plaćanja, datumu preuzimanja, obavezama obe strane, sankcijama u slučaju neispunjavanja obaveza, i načinu rešavanja eventualnih sporova.
Inspekcija nekretnine
Ako je moguće, ugovorite inspekciju nekretnine sa stručnjakom za nekretnine i građenje objekata. Ovaj korak može otkriti potencijalne probleme sa kvalitetom izgradnje.
Zaključenje ugovora o građevinskom osiguranju
Ovaj ugovor se zaključuje sa investitorom i osiguravačem, a pokriva rizike od štete nastale tokom izgradnje.
Pribavljanje bankarske garancije
Ovaj dokument služi kao garancija da će investitor izvršiti sve svoje obaveze. Ukoliko investitor ne ispoštuje ugovorene obaveze, banka će isplatiti kupcu odštetu.
Angažovanje advokata
Advokat može pregledati sve dokumente i osigurati da su Vaša prava zaštićena.
Važnost predugovora u procesu kupovine
Predugovor je korak koji često prethodi zvaničnom ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti, i ima ključnu ulogu u procesu kupovine nekretnina, posebno kada je u pitanju kupovina nekretnina u izgradnji. Evo nekoliko razloga zašto je predugovor važan:
Definisanje osnovnih uslova
Predugovor omogućava obe strane da se dogovore o osnovnim uslovima prodaje. To uključuje stvari kao što su cena, datum isporuke, uslovi plaćanja i mnoge druge ključne tačke.
Obavezuje obe strane
Iako predugovor nije konačan ugovor, on može biti pravno obavezujući. To znači da ako jedna strana ne ispuni uslove predugovora, druga strana može potražiti pravnu zaštitu ili naknadu štete.
Omogućava vreme za pravnu proveru
Kada potpišete predugovor, to Vam daje vreme da angažujete advokata koji će pregledati sve detalje pre nego što se obavezujući ugovor završi.
Zaštita depozita
Kada potpišete predugovor, obično ćete uplatiti kaparu (depozit). Ako prodavac povuče prodaju nakon potpisivanja predugovora, možete zahtevati povraćaj kapare (depozita).
Pruža mogućnost za odustajanje
U nekim slučajevima, predugovor može uključivati odredbe koje omogućavaju kupcu da odustane od kupovine pod određenim uslovima, poput nesprovođenja neophodnih inspekcija nekretnine ili nemogućnosti obezbeđivanja finansiranja.
U suštini, predugovor je koristan alat za obe strane u procesu kupovine nekretnine. On pruža sigurnost i jasnoću, omogućava vreme za dublju pravnu proveru i može pružiti određeni nivo zaštite za depozit. Kao i uvek, preporučljivo je da se posavetujete sa advokatom za nekretnine pre potpisivanja bilo kakvih ugovora ili predugovora.
Kapara kao element zaštite
Kapara se često koristi kao sredstvo zaštite u transakcijama, posebno kada je u pitanju kupovina nekretnina. Evo nekoliko načina na koje kapara može služiti kao element zaštite:
Sigurnosna mera
Kapara daje prodavcu sigurnost da je kupac ozbiljan u nameri da završi transakciju. Ako kupac naknadno odustane od kupovine bez valjanog razloga, prodavac može zadržati kaparu kao oblik nadoknade.
Finansijska zaštita
Za kupca, plaćanje kapare je način da se osigura da prodavac neće prodati nekretninu drugome dok se ne završi ceo proces kupovine.
Pouzdanost
Kapara može služiti kao dokaz pouzdanosti kupca. Kupac koji je spreman platiti kaparu pokazuje da ima finansijske resurse za završetak transakcije.
Pregovaračka taktika
Kapara može biti korisna taktika pregovaranja. Kupac koji nudi veliku kaparu može imati veće šanse da njegova ponuda bude prihvaćena.
Sredstvo obeštećenja
Kapara može služiti kao sredstvo obeštećenja u slučaju nepoštovanja ugovora. Ako kupac odustane, prodavac zadržava kaparu. Ako prodavac odustane, mora platiti kupcu dvostruki iznos kapare.
Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti – uslov i rok
Uslovi i rokovi su ključni elementi bilo kojeg ugovora. Ovo su osnovni koncepti i važno je razumeti ih pravilno.
Uslovi u ugovoru
Uslovi u ugovoru su ključne odredbe koje definišu prava i obaveze strana uključenih u ugovor. Uslovi mogu biti eksplicitni (jasno navedeni u ugovoru) ili implicitni (podrazumevani na osnovu zakona, običaja ili ponašanja strana).
Uslovi mogu biti “uslovljeni” – odnosno, mogu zavisiti od ispunjenja određenog događaja ili stanja. Na primer, u ugovoru o prodaji nekretnine, uslov može biti da se kupac može povući iz ugovora ako ne može dobiti odobrenje za hipoteku.
Rokovi u ugovoru
Rokovi u ugovoru odnose se na vremenske okvire unutar kojih se moraju izvršiti određene radnje. Rokovi su obično jasno navedeni u ugovoru. Mogu se odnositi na različite aspekte ugovora, uključujući plaćanja, isporuku proizvoda ili usluga, ili izvršenje drugih obaveza.
Važno je da sve strane razumeju i pridržavaju se navedenih rokova. Nepoštovanje rokova može dovesti do kršenja ugovora, što može imati pravne posledice.
Kombinacija uslova i rokova u ugovoru pomaže u definisanju očekivanja i obaveza svake strane, te pruža pravni okvir za izvršenje ugovora. To omogućava stranama da zaštite svoje interese i smanji rizik od nesporazuma ili sporova.
Provera Investitora
Kada kupujete nekretninu, posebno nekretninu u izgradnji, vrlo je važno da unapred izvršite detaljnu proveru investitora. Time ćete smanjiti rizike vezane za ovakvu vrstu kupovine, kao što su mogućnost da nekretnina ne bude izgrađena na vreme, nezadovoljavajuća kvaliteta gradnje, ili čak i to da se izgradnja ne završi.
Prva korak u proveri investitora je istraživanje njegove kompanije. Ovo možete uraditi posetom Agenciji za privredne registre (APR) gde možete proveriti različite informacije o kompaniji. Na primer, možete proveriti kada je kompanija osnovana, ko su njeni vlasnici i direktori, i kako je kompanija financijski pokazala u prošlosti.
Drugi korak je provera računa investitora u Narodnoj banci Srbije (NBS). Ovde možete proveriti da li su računi investitora blokirani, što bi mogao biti crveni alarm da investitor može imati finansijske poteškoće.
Treći korak je razgovor s ljudima koji su već poslovali s investitorom. Ovo bi moglo uključivati razgovor sa prethodnim kupcima nekretnina koje je investitor izgradio. Oni bi mogli pružiti uvid u kvalitetu nekretnina koje investitor gradi, kao i na njegovo ponašanje u pogledu poštovanja rokova i reagovanja na potencijalne probleme.
Poslednji korak je provera reputacije investitora. Ovo može uključivati onlajn pretragu za recenzije ili članke o investitoru, kao i proveru da li su protiv investitora podignute tužbe ili prigovori.
Uzimanje vremena da pažljivo proverite investitora pre nego što kupite nekretninu u izgradnji može Vam pomoći da izbegnete potencijalne probleme u budućnosti i osigurati da Vaša investicija bude sigurna.
Bankarska Garancija
Bankarska garancija je finansijski instrument koji služi za zaštitu kupca, smanjujući rizike u transakcijama kao što je kupovina nekretnina. Cilj bankarske garancije je da obezbedi kupcu financijsku sigurnost u slučaju da investitor, odnosno prodavac nekretnine, ne ispuni svoje obaveze prema kupcu.
Banka, kao izdavalac garancije, obavezuje se da će na prvi poziv kupca isplatiti određeni iznos ukoliko investitor ne ispuni svoje obaveze. Banka stoji kao garancija za obaveze trećeg lica (u ovom slučaju, investitora), što znači da će banka nadoknaditi štetu ukoliko investitor ne ispuni svoje obaveze prema kupcu.
Bankarska garancija može biti posebno korisna kada kupujete nekretninu u izgradnji, jer smanjuje rizik da izgubite svoj novac u slučaju da investitor ne završi izgradnju nekretnine ili ne ispoštuje druge ključne elemente ugovora o kupovini.
Prema Zakonu o obligacionim odnosima, bankarska garancija služi kao obezbeđenje ostvarenja prava kupca. U kolokvijalnom smislu, ona služi kao “garancija”, osiguravajući kupca za iznos naveden u garanciji.
Važno je naglasiti da bankarska garancija mora biti ugovorena i jasno definisana u ugovoru o kupovini. To znači da će uslovi, obaveze i iznos garancije biti jasno navedeni i da će oba potpisnika ugovora (kupac i prodavac) morati da se slože sa ovim uslovima.
Kao i kod svih ugovora, preporučuje se da se konsultujete sa advokatom pre nego što potpišete ugovor o kupovini nekretnine koji uključuje bankarsku garanciju. Na ovaj način možete se osigurati da ste potpuno razumeli sve uslove ugovora i da ste adekvatno zaštićeni.
Zaključenje predugovora samo sa odložnim uslovom
Uslov u pravnom smislu predstavlja buduću neizvesnu okolnost od čijeg ostvarenja zavisi dejstvo pravnog posla. Odložni uslov označava da će se dejstva pravnog posla, u ovom slučaju predugovora, pokrenuti od trenutka ispunjenja tog uslova.
Ako se predugovor zaključi sa odložnim uslovom, to znači da pravna dejstva predugovora započinju tek nakon ispunjenja određenog uslova. Konkretno, u kontekstu kupovine nekretnine, ovaj uslov bi mogao biti odobrenje stambenog kredita za kupovinu nekretnine. Tek kada banka odobri stambeni kredit, predugovor počinje da proizvodi pravne posledice.
Ako se navedeni uslov ne ostvari, smatra se da pravni posao nikada nije ni zaključen. Na primer, ako banka ne odobri stambeni kredit, pravni posao – kupovina nekretnine – neće se realizovati.
U ovom slučaju, ako niste ugovorili i odložni rok (vremenski period nakon kog pravni posao počinje da proizvodi pravna dejstva, pod pretpostavkom da je ispunjen i odložni uslov), investitor bi imao pravo na naknadu štete zbog zakašnjenja. Kapara, koju ste dali kao garanciju za ispunjenje ugovora, mogla bi se uračunati u naknadu štete, vratiti vam, ili investitor bi imao pravo da zadrži primljenu kaparu.
Ovakav pristup omogućava veću sigurnost za kupca, ali takođe zahteva pažljivo razmatranje i pravno vođenje kroz proces kako bi se izbegli potencijalni rizici i neželjene posledice.
Zaključenje predugovora samo sa odložnim rokom
Odložni rok u pravnom smislu podrazumeva vremenski period nakon kojeg pravni posao, kao što je predugovor, počinje da proizvodi pravna dejstva. To znači da se konkretni uslovi i obaveze predugovora ne primenjuju odmah po zaključenju, već tek nakon isteka određenog perioda vremena.
Nakon isteka odložnog roka, pravni posao se ponaša kao da taj rok nije ni postojao, s tim da se stupanje ugovora na snagu pomera za period ravan dužini odložnog roka. Drugim rečima, kada odložni rok istekne, ugovor stupa na snagu i počinje da proizvodi pravne posledice, baš kao da je stupio na snagu danom zaključenja, samo pomeren za vremenski period odložnog roka.
U kontekstu predugovora o kupovini nekretnine, ovo može biti korisno u situacijama kada kupac treba da obezbedi finansiranje ili kada nekretnina nije odmah dostupna za prenos. Zaključenje predugovora sa odložnim rokom omogućava da se obe strane obavežu na transakciju, ali pruža dodatno vreme pre nego što se ove obaveze formalno aktiviraju.
Važno je napomenuti da zaključenje ugovora sa odložnim rokom može nositi određene rizike, uključujući mogućnost da se okolnosti promene pre nego što rok istekne.
Zaključenje predugovora sa odložnim uslovom i odložnim rokom
Kada se predugovor zaključuje sa odložnim uslovom i odložnim rokom, obe strane se ugovorno obavezuju, ali dejstva predugovora počinju tek od trenutka kada su ispunjeni i uslov i rok.
Kupac bi u ovom slučaju bio najzaštićeniji. Kapara, koja u ovakvim slučajevima može biti značajna (do 10% od ugovorne cene), ne bi bila izgubljena. Ako kupac, iz bilo kog razloga, ne dobije kredit u utvrđenom roku, po zakonu (lat. ex lege) dolazi do raskida ugovora. Prodavac bi bio dužan da vrati celokupan iznos kapare kupcu.
Ako banka odobri kredit, glavni ugovor o kupoprodaji nekretnine u izgradnji se smatra zaključenim u trenutku potpisivanja od strane obe ugovorne strane i overe od strane mesno nadležnog javnog beležnika. Kapara se uračunava u ugovoreni iznos cene, te prodavac preuzima obavezu da isporuči nekretninu, dok kupac preuzima obavezu da isplati preostali ugovoreni iznos cene prodavcu.
Kupcu se preporučuje da u kupoprodajnom ugovoru o nekretnini u izgradnji, za sebe ugovori da Investitor nema pravo na pun iznos kupoprodajne cene dok ne pribavi upotrebnu dozvolu o svom trošku i ne upiše predmetni stan, odnosno, nekretninu u kojoj je taj stan, u katastar nepokretnosti. Na ovaj način, kupac bi u većoj meri obezbedio ostvarenje svojih prava i interesa.
Ovakva praksa pruža najviši nivo zaštite za kupca, jer balansira između obezbeđivanja njegovih prava i interesa, i pružanja fleksibilnosti za ispunjenje svih obaveza koje proističu iz predugovora.
Zaključak
U svakom slučaju, kada se odlučite za kupovinu nekretnine u izgradnji, potrebno je biti posebno oprezan. Pre svake odluke, savetujemo konsultaciju sa iskusnim advokatom za ugovore i ugovorno pravo kako bi se preduzeli svi neophodni koraci za zaštitu Vaših interesa Advokatska kancelarija Ćehović je tu da Vam pruži sve potrebne informacije i savete. Sa pravilnim pravnim znanjem i dobro pripremljenim dokumentima, rizici mogu biti svedeni na minimum i Vi se možete osećati sigurno pri ulasku u takav posao.
Kupovina stana u izgradnji nosi sa sobom mnoge izazove, ali svesnost o svim elementima ugovora i potencijalnim rizicima, kao i njihovom pravilnom adresiranju, može znatno olakšati ceo proces. Naša uloga je da vam omogući da donesete pravilnu odluku i da sa punim poverenjem krenete u ovu veliku investiciju.
Na kraju, imajte na umu da je uvek bolje biti siguran nego žaliti. Pravna zaštita nije nešto što se može zanemariti, naročito ne kada su u pitanju velike investicije kao što je kupovina nekretnine. S toga, ne oklevajte da nas kontaktirate za dodatne informacije ili pomoć. Mi smo tu da vam pomognemo.
