Ugovor o sufinansiranju (suinvestiranju) i zajedničkoj izgradnji objekta-Vaš novi dom, vaša dobra investicija: Zajedno gradite, zajedno zaradite!
Ugovor o sufinansiranju (suinvestiranju) i zajedničkoj izgradnji zaključuje se tako što se jedna strana nosilac prava svojine na zemljištu obavezuje da obezbedi zemljište, a druga strana da izvede radove građenja objekta od svog materijala radi prodaje na tržištu stanova i poslovnog prostora.
Ugovor sufinansiranju (suinvestiranju) i zajedničkoj izgradnji je veoma složen, sa brojnim međusobnim pravima i obavezama. Nosilac prava svojine na zemljištu je, najčešće, fizičko lice, ali nema nikakvih smetnji da to bude i pravno lice. Ukoliko je to fizičko lice, tada to fizičko lice mora da kod poreske uprave registruje svoju delatnost gradnje objekata za prodaju na tržištu nepokretnosti, vršeći registraciju svojstva obaveznika plaćanja poreza na dodatu vrednost i nosioca obaveze plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava.
O sufinansiranju (suinvestiranju) i zajedničkoj izgradnji zaključuje se ugovor u pisanoj formi čije zaključenje i potpisi ugovornih strana moraju da budu overeni od strane nadležnog javnog beležnika prema mestu gde se nalazi zemljište na kome se gradi objekat radi prodaje na tržištu nepokretnosti.
Suinvestitor u zajedničkoj izgradnji
Glavne ugovorne strane su davalac zemljišta, koji se naziva i suinvestitor, a druga strana je graditelj objekta, odnosno investitor. Ugovor je nastao u poslovnoj praksi još pre oko 20 godina, a nije ni do danas regulisan bilo kojim zakonom.
Kako ovaj ugovor, ima veoma različito raspoređena međusobna prava i obaveze, jer zavisi od svakog konkretnog slučaja, kao i komercijalnog dogovora između ugovornih strana.
Neretko se na zemljištu koje se „obezbeđuje za izgradnju objekta“ nalazi i veći ili manji stambeno-poslovni objekat, najčešće u lošem stanju očuvanosti, odnosno manji po gabaritu, odnosno korisnom prostoru.
Prvi dogovor koji mora da bude uvod u dalje razgovore o preciznom ustanovljenju, definisanju, raspoređivanju međusobnih prava i obaveza je dogovor o procentu po kom će ugovorne strane da dele površinu novoizgrađenog objekta, da li poslovnog ili stambenog prostora, odnosno samo poslovnog ili samo stambenog prostora. Navedeni procenat, tj. njegova visina zavisi od svakog konkretnog slučaja i od položaja-lokacije zemljišta, u odnosu na gradsko jezgro i udaljenosti zemljišta od tog gradskog jezgra. Što je objekat bliži gradskom jezgru, u pravilu, u Republici Srbiji, to mu je veća tržišna cena, jer je mnogo bolje mikrolokacijsko okruženje objekta. Ovo znači da je bliži najvažnijim saobraćajnicama i značajnim institucijama, tržnim centrima i gradskim službama i drugim važnim objektima, kao što su škole, sudovi, policijski objekti, objekti zdravstvene zaštite, itd. Ovo, za početak, znači da je i cena zemljišta na kojoj bi trebalo da se gradi novi objekat, čija gradnja će biti predmet ovog ugovora, je veća, te je nosilac prava svojine na zemljištu u povoljnijem položaju i moći će da zahteva veći procenat učešća prilikom raspodele ukupne površine objekta koji bude bio izgrađen realizacijom ovog ugovora. Visina procenta zavisiće i od toga da li će nosilac prava svojine na zemljištu u zajedničku izgradnju objekta ulagati samo pravo svojine na zemljištu ili će možda ulagati i novac, izvoditi određene radove na objektu i koje radove, koje količine tih radova i slično.
Najčešće, u Republici Srbiji je slučaj da nosilac prava na zemljištu koje se ulaže u zajedničku izgradnju objekta je jedino „dobro“ koje suinvestitor investira u zajedničku izgradnju objekta.
Ukoliko se na zemljištu koje se ulaže u zajedničku izgradnju objekta nalazi i neki građevinski objekat, taj objekat najčešće će se srušiti da bi se na mestu tog objekta mogao da izgradi novi mnogo veći i vredniji stambeni, odnosno poslovni ili kombinovani stambeno-poslovni objekat.
Pošto je čest slučaj, bar u Republici Srbiji, da u objektima koji se nalaze na zemljištu koje se ulaže u zajedničku izgradnju objekta nalazi osnovni stambeni objekat, tj. porodični stambeni objekat, odnosno manja zgrada za kolektivno stanovanje, u ne baš dobrom građevinskom stanju očuvanosti, tada se kao sledeće pitanje javlja rušenje tog objekta. A ako se objekat ruši mora da se nađe i novi stambeni prostor za stanovanje nosioca prava svojine na zemljištu, kao i objektu u kome stanuje. Ovde se često, kao investitorova obaveza (dodatna) javlja obezbeđenja prostora za stanovanje članova porodice suinvestitora do dovođenja izgradnje novog objekta u stanje da se u njega, u skladu sa svim propisima može da useli porodica suinvestitora. Ovo je najčešći slučaj, ali naravno ne i jedini način rešavanja ovog pitanja. Postoje i varijante kada sam suinvestitor sebi obezbeđuje drugi stambeni prostor za stambene potrebe članova njegove porodice. Ne treba isključiti, niti sužavati obim slobode volje ugovornih prava da svojom voljom, odnosno dogovorom, u okviru propisa Republike Srbije, svakako. Način rešavanja ovog pitanja u velikoj meri utiče i na to kako će biti raspoređen ukupan novoizgrađeni korisni prostor između investitora i suinvestitora.
U Republici Srbiji je najčešći slučaj da je investitor ekonomski mnogo snažnija strana, te preuzima obavezu da o svom trošku, pronađe objekte u kojima će stanovati nosilac prava svojine na zemljištu i članovi njegove porodice, te da plaća zakupnine u tim prostorima za stanovanje, od dana početka rušenja tih objekata, pa do kompletnog završetka izgradnje novog objekta u kome će nosilac prava svojine dobiti nove stanove, kao naknadu za uneto zemljište u zajedničku izgradnju navedenog objekta u kome će se nalaziti novi stambeni prostor.
Procenat novoizgrađenog stambenog, odnosno poslovnog prostora u novom objektu, kao naknada za ustupljeno pravo svojine na zemljištu za izgradnju objekta kreće se od 10 do 35 procenata, od novoizgrađenog objekta.
Konkretne stambene jedinice, odnosno poslovne jedinice će se preliminarno utvrditi na osnovu idejnog projekta, konkretnije će one biti određene, nakon izrade glavnog projekta, odnosno detaljnog projekta, a definitivno nakon kompletiranja izgradnje objekta, koja će biti predmet ugovora o suinvestiranju. Ovo određivanje podele konkretnih stambenih, odnosno poslovnih jedinica pravno počinje zaključivanjem ugovora o sufinansiranju (suinvestiranju) i zajedničkoj izgradnji, a završava se zaključivanjem finalnog aneksa ugovora o finalnoj raspodeli konkretnih stambenih, odnosno poslovnih jedinica, nakon završetka kompletne izgradnje, dakle uspešnog završetka tehničkog pregleda, odnosno pribavljanja dozvole za upotrebu novoizgrađenog objekta. Na osnovu ugovora o sufinansiranju (suinvestiranju) i zajedničkoj izgradnji i svih aneksa o raspodeli konkretnih stambenih, odnosno poslovnih jedinica novoizgrađenog objekta, tehničkog pregleda, te dozvole za upotrebu objekta vrši se upis navedenog novoizgrađenog objekta u katastar nepokretnosti, kao i stambenih, odnosno poslovnih jedinica, kao posebnih delova objekta, određenih spratnošću i odgovarajućim brojevima svake ponaosob stambene odnosno poslovne jedinice stambenog odnosno poslovnog dela objekta, odnosno zajedničkog prostora, koji se najčešće sastoji od podruma, hodnika, stepeništa, potkrovlja, prostorija za sušenje veša i drugih prostora u novoizgrađenom objektu, koji mogu da koriste svi nosioci prava svojine na delovima stambenih odnosno poslovnih jedinica novoizgrađenog objekta.
Čitajući dosadašnji tekst, ljudi bez pravnog iskustva bi mogli zaključiti da se, pravno gledano, radi o veoma jednostavnoj pravnoj konstrukciji i formi, te da ni realizacija ovog poslovnog poduhvata ne bi trebalo da bude posebno složena.
Međutim, situacija je sasvim drugačija. Veoma su brojne obaveze u svakom zajedničkom poduhvatu, bio on lični, privatni, službeni, bio poslovni poduhvat. A ako se uzme u obzir da zajednički poduhvat, uvek uključuje najmanje dva lica, onda se već dolazi do saznanja da obaveze postaju brojnije i komplikovanije, te i njihova pravna regulativa složenija. Po pravilu, što je više učesnika u zajedničkom poduhvatu to su i međusobna prava i obaveze, kao i njihova pravna regulativa sve složeniji.
U početku smo pomenuli da se ovaj zajednički poduhvat sastoji od najmanje dva lica sa različitim ulogama, te su i njihova i prava, a i obaveze složenije, nego da se radi samo o jednom licu, tj. licu koje ima i pravno svojine na zemljištu na kome će se graditi novi objekat, kao i o licu koje poseduje i radnu snagu i finansijsko-ekonomska sredstva za finansiranje svega što onaj ko gradi objekat ne može sam da uradi. Ovde se radi o kombinovanju aktivnosti, materijalno-finansijskih sredstava, kao i međusobnih obaveza najmanje dva lica. A najveći broj lica je neograničen, sve dotle dok je to primereno praktično-realnoj situaciji i organizacionim sposobnostima, odnosno nivoom ukupnog ekonomskog razvoja svakog društva.
Dakle, pravilo je veoma jednostavno i ono glasi što je više učesnika u ovom poduhvati to se osnovne obaveze vezane za izgradnju objekta, sa brojem lica uvećavaju u broju i postaju složenije, kada se „posmatra“ njihova pravna regulativa.
Onaj ko se i malo bavio proučavanjem ili faktičkim i praktičnim proučavanjem, odnosno građenjem objekata, zna koliko je veliki broj obaveza na izgradnji objekta u kome bi, kada bude bio izgrađen i useljen, trebalo da žive porodice, odnosno da se obavljaju poslovne aktivnosti.
Izgradnja velikih i složenih objekata traje i po tri do pet, sedam godina, i od ravnog terena-zemljišta izgradi se zgrada i po 50 spratova, u čijoj izgradnji učestvuju na desetine preduzeća, na hiljade i desetine hiljada radnika, pri čemu bude ugrađeno na hiljade tona raznih građevinskih materijala, na hiljade i desetine, ako ne i stotine hiljada posebnih vrsta uređaja, komada opreme, itd.
Pri posmatranju svega navedenog u prethodnom pasusu izostala je misao, odnosno slika pravnih rešenja, putem kojih se reguliše bezbedno i maksimalno efikasno učestvovanje svih učesnika u izgradnji, kao i najprofitabilnije korišćenje resursa svih učesnika ovog poslovnog poduhvata. Ovde treba naglasiti veliku brojnost i složenost, u raznim aspektima, broja, bezbednosti i ostalih aspekata uticaja na spoljno okruženje, kao što su prolaznika, funkcionisanje okolnih životnih formi na koje utiče izgradnja datog objekta. Nesmetano odvijanje raznih poslovnih aktivnosti u blizini objekta na neometan način. Da i ne govorimo da bi u novoizgrađenom objektu trebalo da potpuno bezbedno žive porodice, koje će kupiti stambene jedinice, odnosno obavljati poslovne aktivnosti pojedinci, odnosno privredna društva koja će kupiti poslovne jedinice u objektu koji je izgrađen zajedničkim finansiranje, odnosno sufinansiranjem ili suinvestiranjem. Koliko ugovora se zaključuje o građenju od strane različitih izvođača različitih vrsta radova, kupovina različitih materijala, angažovanja izvođača specifičnih vrsta radova, pri čemu se kupuju i specifični materijali, uređaji oprema, kao i vrši ugradnja svega navedenog.
Koliko ugovora o osiguranju, koliko ugovora tj. garancija kvaliteta materijala, radova, opreme, građevinsko-zanatskih uređaja koji se ugrađuju u različite delove objekta i stambene, odnosno poslovne delove tog objekta.
Koliko ugovora o angažovanju podizvođača, tj. izvođača specijalnih radova, građevinskog, odnosno građevinsko-zanatskog karaktera, koliko ugovora o kontroli kvaliteta izvršavanja svih vrsta radova, kao i ugradnje svih delova uređaja, opreme i sklopova uređaja u sisteme grejanja, zaštite od požara, toplotne izolacije, anti korozione, hidroizolacije itd.
Zaključak o Ugovor o sufinansiranju (suinvestiranju) i zajedničkoj izgradnji objekta
Sufinansiranje (suinvestiranju) je novi ekonomsko-socijalni izum gde društvo, odnosno njegovi članovi svojom kreativnošću povećavaju ekonomsko-finansijski efekte upotrebe jedne iste količine materijalno finansijskih sredstava, odnosno istog broja ekonomskih subjekata unapređenjem organizacionih efekata koje se mogu bezgranično unapređivati.
U ovom slučaju, sa jedne strane, jedna ista količina finansijskih i materijalnih dobara, a sa druge strane isti broj ekonomskih subjekata, koristeći nove organizaciono-kreativne načine angažovanja i uključivanja u ekonomske aktivnosti, veoma značajno uvećavaju efekte ukupnih društvenih resursa.
Istorija ljudskog društva pokazuje stalnu pozitivnu korelaciju između sa jedne strane povezanost i pozitivne efekte razvoja nauke, unapređenja poslovne prakse primenom tih novih naučnih saznanja, uvećavanja sredstava, unapređenja i sa druge strane spremnost ljudi da maksimalnim korišćenjem i korišćenjem na najbolji način istih količina materijalnih resursa, kombinovanim sa unapređenjem kako naučnih, tako i praktičnih saznaja dolazi do većeg i efektivnijeg unapređenja razvoja ukupne ekonomske osnove jedne materijalno-finansijske osnove, odnosno jednog istog teoretsko-naučnog nivoa date društvene zajednice.
Ukoliko ste u fazi odlučivanja u vezi sa zajedničkom izgradnjom objekta, predlažemo da se obratite Advokatu za ugovorno pravo, kako bi zaštitili svoje interese, bilo da se investitor ili davalac zemljišta za izgradnju.
